关于印发江门市存量房跨行“带押过户”操作指引的通知

　　人民银行江门市分行，市住房公积金管理中心，各县（市、区）住房城乡建设局，各县（市）、新会区自然资源局，市不动产登记中心，各金融监管支局，市房地产中介服务行业协会，各商业银行：

　　为落实省政府关于持续巩固全省房地产市场稳定态势的有关工作部署，加快推进存量房跨行“带押过户”落地见效，更好满足刚性和改善性住房需求，持续巩固房地产市场稳定态势，现就存量房跨行“带押过户”操作指引有关事项通知如下：

　　一、政策意义

　　自存量房“带押过户”服务模式推行以来，同行间业务已逐步落地见效，但跨行间业务因涉及多银行协作、抵押权衔接等问题，推进相对缓慢。推行存量房跨行“带押过户”，可进一步打破银行间壁垒，消除交易双方“过桥”资金压力，大幅提升跨行间存量房交易效率，降低交易成本，是落实“因城施策”优化房地产政策的重要举措，对完善房地产交易服务体系、保障交易资金安全、促进房地产市场平稳健康发展具有重要意义。

　　二、基本流程（详见附件1）

　　（一）交易意向达成与前期准备

　　买卖双方就存量房交易达成意向后，支付购房定金，签订网签合同。卖方（售房人）向原贷款银行查询个人住房贷款余额，同时向原贷款银行提出提前还款申请和跨行“带押过户”申请；买方（购房人）向新贷款银行提交个人二手住房贷款业务申请。原贷款银行对卖方申请进行审核，新贷款银行对买方贷款申请进行审批，审核或审批不同意的，业务终止；均同意的，进入下一环节。

　　（二）资金监管与协议签订

　　买方按约定将首付款存入指定资金监管账户（监管账户由买卖双方与原贷款银行、新贷款银行协商确定，可选择原贷款银行或新贷款银行账户）。买卖双方、原贷款银行（丙方）、新贷款银行（丁方）四方签订《江门市存量房“带押过户”抵押变更协议（四方）》（示范文本详见附件2）及其他相关文件，明确各方权利义务、资金划转路径、抵押权变更事项等核心内容。新贷款银行完成贷款审批后，向买方出具同贷书。

　　（三）联合办理登记手续

　　买卖双方、原贷款银行、新贷款银行备齐网签合同、《四方抵押变更协议》、同贷书、首付款监管凭证、不动产权证、他项权证等材料，共同到不动产登记综合窗口办理相关手续：一是完成合同网签备案确认；二是向税务部门报税并缴纳相关税费；三是申请办理产权过户登记、抵押权变更登记（将原抵押人由卖方变更为买方）及新贷款银行二次抵押登记。不动产登记部门对申请材料进行审核，若涉及房产查封等无法过户情形，立即退回申请；审核通过的，按规定收取登记费用后，完成审批、缮证并发放不动产权证书及新的不动产登记证明。

　　（四）贷款发放与资金划转

　　新贷款银行按照《四方抵押变更协议》约定，将买方购房贷款发放至指定资金监管账户。原贷款银行从监管账户中扣划资金，用于结清卖方剩余贷款本息及相关费用；监管账户内资金结清卖方贷款后如有剩余，由监管银行（原贷款银行或新贷款银行）按协议约定划至卖方指定个人账户。

　　（五）后续手续办理

　　卖方原贷款结清后，原贷款银行应在约定时间内（时间以四方协议约定为准）办理原抵押权注销登记，买卖双方及新贷款银行应积极配合。买方按与新贷款银行签订的贷款合同约定，按时偿还贷款本息。

　　三、工作要求

　　（一）明确部门职责，形成工作合力

　　各县（市、区）住房城乡建设主管部门应牵头联合自然资源部门，优化不动产登记与房屋交易协同办理机制，公布办事指南，简化办理环节，压缩办理时限；定期汇总辖区内跨行“带押过户”业务办理数据及典型案例，每月28日前报市住房城乡建设局。自然资源部门应完善不动产登记系统功能，支持跨行间抵押权变更、二次抵押等登记业务高效办理，确保产权登记信息实时共享。江门金融监管分局应鼓励各商业银行优化跨行“带押过户”业务流程；指导江门市银行同业公会发挥银行间协作作用，协调解决银行间业务对接中的难点问题。

　　（二）规范服务操作，提升服务质效

　　各县（市、区）相关部门、市公积金管理中心及各商业银行等相关单位（行）可根据自身实际依法制定、持续优化调整本单位（行）跨行“带押过户”流程，明确部门职责、办理时限、风险防控措施等；各商业银行应加强业务人员培训，确保工作人员熟练掌握业务流程及协议签订要求；主动向客户宣传跨行“带押过户”政策优势及办理流程，引导客户选择该服务模式。原贷款银行与新贷款银行应建立快速沟通渠道，及时传递业务办理所需材料，不得无故拖延或拒绝配合业务办理；严格按照协议约定履行资金监管、贷款发放、资金划转等义务，不得违规收取监管费用。

　　（三）加强宣传引导，营造良好氛围

　　市、县两级住房城乡建设、自然资源及各商业银行应通过政府官网、银行网点、新媒体平台等渠道，多形式宣传存量房跨行“带押过户”政策内容、操作流程及典型案例，提高政策知晓率。市房地产中介服务行业协会应组织中介机构开展政策培训，引导中介机构积极推广跨行“带押过户”服务模式，协助买卖双方办理相关手续。

　　本通知自印发之日起施行。执行过程中如遇新情况、新问题，请及时向市住房城乡建设局、市自然资源局、江门金融监管分局报告。

　　附件：1.江门市存量房跨行“带押过户”业务流程图

　　          2.江门市存量房“带押过户”抵押变更协议（四方）（示范文本）

江门市住房和城乡建设局             江门市自然资源局

国家金融监督管理总局江门监管分局

2025年11月25日

　　（市住房城乡建设局联系人：杨容广，联系电话：3831650）

　　（市自然资源局联系人：林俊冬，联系电话：3871298）

　　（江门金融监管分局联系人：余钰燊，联系电话：3280257）