江门市全域土地综合整治典型案例④——江门市江海区：集体自改提容增效

　　编者按：推进全域土地综合整治，贵在因地制宜、重在落地见效。江门市立足实际，统筹生产、生活、生态空间，在盘活存量建设用地、优化耕地布局、修复生态本底等方面持续发力，形成了一批具有示范价值的实践成果。现推出【江门市全域土地综合整治典型案例】专栏，刊发江门市各地的典型案例，旨在发挥先进典型示范引领作用，将江门实践中形成的制度性成果转化为可推广的方法论，供各地参考借鉴。

　　江门市全域土地综合整治典型案例④

　　江门市江海区：集体自改提容增效

　　江海区面对中心城区土地开发强度接近极限、11个村级工业园普遍“规模小、布局零乱、用地低效”的现实，不搞成片收储，而是支持联社自行改造，将2.43公顷存量用地的容积率从0.85提到3.64，让集体资产从“收租金”变成“持资产”，为“寸土寸金”的中心城区盘活存量空间探出一条可复制路径。

　　一、基本情况

　　滘头联社村级工业园位于江海中心城区胜利南路交滘兴东路西北侧，紧邻江门东站，区位优越。地块面积2.43公顷，改造前长期从事五金、汽车维修等低端业态，建筑面积仅2.06万平方米，年租金221万元，土地产出效益与区位价值严重不匹配。

　　项目采取“农村集体自行改造”模式，由滘头股份合作经济联合社作为改造主体，投入约2.31亿元实施拆除重建，改造方案于2023年9月获江海区政府批复（江海府函〔2023〕33号）。改造后集体收益大幅跃升。平均年租金预计约874.82万元，较改造前增长约296%；地块容积率由0.85提升至3.64，彻底扭转原有空间局促、配套缺失的局面；产业能级整体跃升，业态由五金汽修转向电子信息、高端装备研发，达产后预计年产值不低于2亿元、年税收不低于20万元／亩，实现“腾笼换鸟”。

　　二、创新做法及实践启示

　　（一）集体自改，权属清晰不走收储

　　创新做法：项目由滘头股份合作经济联合社作为改造主体自行实施。地块为联社所有的国有土地，不涉及村民个人物业补偿，权属清晰、无纠纷，减少了拆迁谈判环节和制度性交易成本。改造后集体直接持有优质物业，收益全额留存村集体，既保障了村民长期收益，也使改造成果真正留在集体。

　　适用地区：权属集中在集体的地区。

　　（二）提容增效，向存量要空间要产出

　　创新做法：拆除重建用地2.4241公顷，在不新增建设用地的前提下，通过提高容积率实现空间倍增。原容积率仅0.85，新建后提升至3.64，建筑面积由约2.06万平方米增至约7.89万平方米，用同一块地“长”出近4倍产业空间。

　　适用地区：土地开发强度大、新增建设用地指标紧缺的中心城区。

　　（三）全周期服务，清拆审批跑出加速度

　　创新做法：江南街道组建“工改”专责小组，对滘头联社实行“保姆式＋代办制”全周期服务，统筹协调原园区企业清退，半个月完成整体清拆；改造方案从上报到获批仅用1个月，2024年6月顺利动工。政府不缺位、不越位、服务到位，打通了清拆、审批、融资、招商各环节堵点。

　　适用地区：工改项目较多的地区。

　　（四）租售结合＋产业准入，确保长效运营

　　创新做法：运营模式采取“租金收入＋销售收入”双轨并行，将部分厂房产权转让（占建筑面积41.59%）以加快资金回笼，另一部分厂房及配套楼自持租赁（占58.41%）以保障长期收益。招商端引入市场化代理服务，重点招引“专精特新”及轻生产、低能耗型企业，严把产业准入，推动“以商招商”，避免改造后重返低端老路。

　　适用地区：项目投入较大且需考虑后续运营的地区。