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为妥善处理江门市市区农房宅基地不动产登记历史遗留问题，扎实做好宅基地及地上房屋确权登记工作，根据《自然资源部 农业农村部关于分类化解历史遗留问题 扎实做好房地一体宅基地确权登记工作的通知》（自然资发〔2025〕217号）、《广东省自然资源厅 广东省农业农村厅关于妥善处理农村不动产登记历史遗留问题的若干意见》（粤自然资规字〔2025〕5号）等文件精神，结合市区实际，我局牵头草拟了《江门市自然资源局 江门市农业农村局关于妥善处理江门市市区农房宅基地不动产登记历史遗留问题的指导意见 （征求意见稿）》。现向社会公开征求意见。各单位、个人如有修改意见或建议，请于2026年9月23日前以信函、电子邮件等方式反馈至江门市自然资源局。
联系人：陈小姐；
通讯地址：江门市蓬江区建业街33号210室（邮编：529000，注明“征求意见”字样）；
电子邮箱：jmszrzyjdjk@jiangmen.gov.cn；
联系电话：0750-3863725。
附件：江门市自然资源局 江门市农业农村局关于妥善处理江门市市区农房宅基地不动产登记历史遗留问题的指导意见 （征求意见稿）
江门市自然资源局
2026年9月9日
附件
江门市自然资源局 江门市农业农村局关于
妥善处理江门市市区农房宅基地不动产
登记历史遗留问题的指导意见
（征求意见稿）
为妥善处理江门市市区农房宅基地不动产登记历史遗留问题，扎实做好宅基地及地上房屋确权登记工作，根据《自然资源部 农业农村部关于分类化解历史遗留问题 扎实做好房地一体宅基地确权登记工作的通知》（自然资发〔2025〕217号）、《广东省自然资源厅 广东省农业农村厅关于妥善处理农村不动产登记历史遗留问题的若干意见》（粤自然资规字〔2025〕5号）等文件精神，结合市区实际，提出以下意见：
一、适用范围
本意见适用于市区（蓬江区、江海区、新会区）范围内，未被列入农村乱占耕地建房专项整治范围，在2025年12月12日自然资发〔2025〕217号文印发前已建成，未办理首次登记或已办理首次登记但面积、界址范围发生变化需办理变更登记的宅基地上的房屋。
二、申请登记主体
原则上为本农村集体经济组织成员或本村村民。有下列情形之一，也可作为申请登记的主体：
1. 本村原村民已取得宅基地使用权证或用地批准文件或房屋所有权证后，将户口迁出或因“村转居”转为城镇居民；
2. 非本村村民因扶贫搬迁、地质灾害防治、新农村建设、移民安置等按照政府统一规划和批准使用宅基地建房；
3. 已拥有一处宅基地的本农村集体经济组织成员或本村村民、非本农村集体经济组织成员或非本村村民的农村或城镇居民，因继承房屋占用农村宅基地；
4. 非农业户口居民（含华侨）在1999年1月1日前已取得宅基地使用权证或用地批准文件或房屋所有权证，且权属未发生变化；无取得上述产权证或用地批准文件，但在1987年1月1日前在宅基地上建有永久性房屋，且至今未改建、扩建、加建；
5. 华侨原在农村的房屋拆除或坍塌，经县级以上人民政府批准，在原宅基地或村内其他宅基地建房；
6. 其他经批准取得宅基地建房的。
三、一般办理流程
（一）申请人向村级集体经济组织提交申请及相关材料；
（二）组织不少于15个工作日的村级公告；
（三）经组、村、乡镇三级审核确认并出具审核意见；
（四）乡镇人民政府将审核材料报送属地不动产登记中心；
（五）属地不动产登记中心按照三级审核确认结果予以确权登记。
四、处理原则
（一）对于无土地权属来源或农房未经规划审批的宅基地上房屋，符合“一户一宅”和使用安全要求的，按以下原则办理确权登记：
1.1987年1月1日《中华人民共和国土地管理法》施行前已建成的宅基地上房屋，且至今未改建、扩建、加建的，经组级集体经济组织（村、居民小组）、村级集体经济组织（村委会、社区）、乡镇人民政府（街道办事处）三级审核确认后，无论是否超过其后当地规定面积标准，均按宅基地实际面积和房屋实际建筑面积办理登记。
2. 1987年1月1日《中华人民共和国土地管理法》施行后建成的宅基地上房屋，按以下原则办理确权登记：
（1）房屋层数不超过4层（高度小于3米的楼梯间不计入层数内，下同）的，由村级集体经济组织（村委会、社区）公告15个工作日无异议，并经组级集体经济组织（村、居民小组）、村级集体经济组织（村委会、社区）、乡镇人民政府（街道办事处）三级审核确认后，房屋占地面积不超过100平方米的，按宅基地实际面积办理登记；房屋占地面积超过100平方米的，宅基地按100平方米办理登记，超出部分土地面积，在登记簿和权属证书附记栏中注明：“该宅基地超出规定标准部分面积（XX平方米）不予确权，仅作现状备注”。建筑面积不超过325平方米的，按实际建筑面积办理登记；建筑面积超过325平方米的，按325平方米办理登记，超出部分建筑面积，在登记簿和权属证书附记栏中注明：“该房屋超出规定标准部分建筑面积（XX平方米）不予确权，仅作现状备注”。房屋层数超过4层的，不予办理房屋所有权登记。
（2）农房建设涉及占用农用地的，按规定办理农用地转用审批手续，但在2020年7月3日前已发生建设用地行为的，乡镇人民政府（街道办事处）可以通过遥感影像、国土调查成果、地籍调查、基础测绘或带坐标的现场照片等材料进行举证，由农村集体经济组织或村民委员会、村民小组确认并公告无异议的，出具相关说明报县级自然资源部门确认后，直接按建设用地办理登记。
（二）对于有土地权属来源或农房已经规划审批但面积界址范围发生变化的宅基地上房屋，按以下原则办理确权登记：
1.经依法批准建设的宅基地上房屋，按依法批准的占地面积办理登记。建房实际占地面积少于批准占地面积的，批准用地界线明确的，可按批准占地面积办理登记；用地界线不明确的，可按建房实际占地面积予以登记，在登记簿和权属证书附记栏中注明：“该房屋批准宅基地面积XX平方米”。
建房实际占地面积大于批准占地面积的，由村级集体经济组织（村委会、社区）公告15个工作日无异议，并经组级集体经济组织（村、居民小组）、村级集体经济组织（村委会、社区）、乡镇人民政府（街道办事处）三级审核确认后，按不同情形分类处理：
（1）批准占地面积不少于100平方米的，按照批准占地面积办理登记，超出部分土地面积在登记簿和权属证书附记栏中注明：“该宅基地超出批准部分面积（XX平方米）不予确权，仅作现状备注”；
（2）批准占地面积少于100平方米，房屋占地面积不超过100平方米的，可按宅基地实际面积办理登记，并在登记簿和权属证书附记栏中注明：“该房屋原批准宅基地面积XX平方米”；
（3）批准占地面积少于100平方米，房屋占地面积超过100平方米的，按100平方米办理登记，超出部分土地面积在登记簿和权属证书附记栏中注明：“该宅基地超出规定标准部分面积（XX平方米）不予确权，仅作现状备注”。
2.宅基地上房屋经规划审批建设的，按依法批准建设并经验收的建筑面积办理登记。房屋因不符合规划建设要求，未能通过规划验收的，房屋层数不超过4层（高度小于3米的楼梯间不计入层数内，下同）的，由村级集体经济组织（村委会、社区）公告15个工作日无异议，并经组级集体经济组织（村、居民小组）、村级集体经济组织（村委会、社区）、乡镇人民政府（街道办事处）三级审核确认后，建筑面积不超过325平方米的，按实际建筑面积办理登记；建筑面积超过325平方米的，按325平方米办理登记，超出部分建筑面积在登记簿和权属证书附记栏中注明“该房屋超出规定标准部分建筑面积（XX平方米）不予确权，仅作现状备注”。房屋层数超过4层的，不予办理房屋所有权登记。
（三）房屋跨多宗相邻宅基地建设且被占用宅基地均经批准使用的，由村级集体经济组织（村委会、社区）公告15个工作日无异议，并经组级集体经济组织（村、居民小组）、村级集体经济组织（村委会、社区）、乡镇人民政府（街道办事处）三级审核确认后，宅基地按照第（二）款第1点的有关规定处理，房屋建筑面积按照第（一）款、第（二）款第2点的有关规定处理。
（四）宅基地使用权及其地上房屋所有权原则上应按照“一户一宅”要求确权登记到户。同一农户拥有多处宅基地，面积之和未超过100平方米的，可作为一处宅基地管理，予以确权登记；面积之和超过100平方米的，农户可在100平方米范围内选择一处或多处宅基地（不得对整宗宅基地进行分割），作为一处管理，按规定予以确权登记；每名年满18周岁的成年子女原则上可单独视为宅基地确权登记条件中的一“户”，满足分户条件的按户予以确权登记。在办理宅基地使用权登记时，可在不动产登记簿及证书附记栏中，注记该农户作为一处管理的各宗地的不动产单元代码及各宗地合计面积，注记内容可为：“***（不动产单元代码）、***（不动产单元代码）、***（不动产单元代码）面积合计为***平方米按一处管理，户主为**”。
（五）宅基地使用权及其地上房屋所有权登记申请人是否符合登记申请主体要求、“一户一宅”、房屋建成时间，房屋是否存在扩建、改建、拆建和是否分户认定等内容由组级集体经济组织（村、居民小组）、村级集体经济组织（村委会、社区）、乡镇人民政府（街道办事处）三级审核确认。房屋存在扩建、改建、拆建的，扩建、改建、拆建完成时间视同房屋建成时间。
五、工作要求
（一）各地要严守工作底线，严禁通过登记将违法用地或违法建设合法化，对城镇居民尤其是回乡退休干部违法购买宅基地和农房、各类社会投资主体下乡利用宅基地建设别墅大院和私人会馆、借流转之名违法违规圈占或买卖宅基地、违法违规搞合作建房、“小产权房”、违反永久基本农田和生态保护红线管控要求建房等情形，一律不得登记。列入农村乱占耕地建房专项整治范围的农村宅基地上的房屋不适用本文政策规定，要按照国家、省和市的有关规定处理。
（二）本意见适用于蓬江区、江海区和新会区宅基地使用权及地上房屋所有权确权登记工作,其他县级市可参照办理，也可结合实际制定本地操作细则，明确本地宅基地标准面积、房屋建筑标准面积及可注记的超建面积的具体额度范围等。
本意见自2026年 月 日起施行，有效期至2031年 月 日。
附件：1.农房宅基地申请审批表（适用于1987年1月1日前建成房屋）
2.农房宅基地申请审批表（适用于1987年1月1日后建成房屋）
粤公网安备 44070302000670
