关于印发江门市加快推进市区城中村改造工作方案的通知 江府办［2009］59号

关于印发江门市加快推进市区

城中村改造工作方案的通知

江府办［2009］59号

蓬江区、江海区、新会区人民政府，市直有关单位：

《江门市加快推进市区城中村改造工作方案》业经2009年5月31日召开的市长办公会议研究同意，现印发给你们，请认真遵照执行。执行过程中遇到的问题，请径向市建设局反映。


江门市人民政府办公室

二○○九年六月十九日

江门市加快推进市区城中村改造工作方案



为进一步改善我市城市环境，加快城中村改造，建设生态宜居典范城市，提高人居环境质量，优化城市土地资源配置和空间结构布局，促进城市经济社会更好更快发展，根据建设部《关于加强城中村整治改造工作的指导意见》（建规［2008］15号）和省建设厅《转发建设部关于加强城中村整治改造工作指导意见的通知》（粤建规字［2008］37号）有关精神，制定本工作方案。

   一、指导思想与基本原则

（一）指导思想。以科学发展观为指导，按照城乡一体化和谐发展的要求，把城中村改造工作作为落实《珠江三角洲地区改革发展规划纲要（2008-2020年）》和创建全国文明城市与宜居城市的重要举措，解放思想，大胆探索，努力开拓，加快城中村改造，改善城中村人居环境质量，提高城中村土地的集约利用水平，把城中村真正改造为居住条件完善、公共服务配套、人居环境优美的城市宜居社区。

  （二）基本原则。按照城市总体规划的要求，统一规划、区域统筹、村集体经济为主体，遵循经济社会发展和城市化进程规律，尊重群众意愿，充分考虑村(居)民安置、城市景观、土地集约利用、改造资金平衡和社会和谐发展等因素，优化改造规划方案，统筹兼顾国家、集体、个人的利益，达到村（居）民、村集体经济组织、政府“三满意”。

二、工作目标与改造计划

（三）工作目标。根据市政府工作要求，分期分批改造城中村，力争到2020年底前基本完成市区城中村改造任务，从根本上提升城市整体功能和品位，为创建宜居城市打下良好的基础。

（四）改造范围。城中村是指位于城市规划区内、已经被城市建设用地包围，但在土地权属、户籍等管理体制上仍然保留农村模式的地区。经市有关职能部门研究确定，蓬江、江海、新会3区所有街道办事处行政区域内的村居列入城中村改造范围。

（五）改造初步计划。根据各区实际拟定的城中村改造项目年度计划，经市建设局召集各职能部门多次研究，按“先急后缓、先易后难、先近后远，成熟一个、改造一个，有计划有步骤、分期分批改造”的原则进行城中村改造（初步计划详见附件1）。

三、城中村改造规划管理

（六）城中村改造的项目建设，必须符合城市总体规划、土地利用总体规划和控制性规划设计的条件要求，由各区人民政府统筹，委托有相应设计资质的规划设计单位编制详细规划。

（七）城中村改造项目的详细规划，在充分听取村（居）民意见报市规划行政主管部门审核批准后，作为城中村改造项目实施的依据。

（八）城中村改造项目的具体技术指标，根据项目所在的区域，按“一村一策”的原则，由规划行政主管部门具体制定，同时在编制项目的详细规划中应尽量保留具有传统风貌和文化特色的建筑物和景观。

（九）为提高集约用地的效益，项目改造范围内的集体发展用地和厂房、商铺、仓储等物业房屋可一并纳入改造项目的规划范畴，达到优化改造的目的。

（十）城中村改造项目规划红线范围内的道路、管网、环卫设施等公共设施配套由项目改造的实施主体负责组织规划与建设。项目规划红线范围外的市政基础设施由政府组织建设。

（十一）城中村改造项目的详细规划经费由各区政府统筹解决。

   四、城中村改造方式

（十二）各区政府按市政府确定的旧城改造的目标和计划要求，对辖区范围内的城中村改造项目统筹规划及编制年度工作计划，每年11月份前把次年改造项目计划报市政府。经市区城中村改造联席会议核准后，城中村改造项目由区政府统筹实施，可采取街道、村（居）为主自我改造；也可以土地收储，政府改造；与投资商联合改造或通过招标选定投资商独资改造等多种形式。

  五、拆迁安置

（十三）城中村房屋拆迁安置实行“一村一方案”，可采用实物安置补偿，也可以选择货币方式补偿。具体拆迁补偿安置方案由项目实施主体依照国家和省的有关法律法规和我市现行有关文件规定制定，并经村（居）委和村民代表大会通过，经区政府同意并报市区城中村改造工作联席会议审核后实施。

 （十四）村（居）民和村集体原有合法产权部分的物业由改造主体原则上按1：1进行等面积安置补偿，并由村集体统筹安置。

 （十五）选择货币补偿的，补偿金额根据拆迁房屋面积、区位、用途等因素由村（居）民委员会确定，经村民代表大会通过，经区政府审核执行。

 （十六）拆迁城中村附着物或临建房的安置费用，按照国家、省、市现行国家建设征用土地安置标准执行。

 （十七）实施城中村改造，旧村整体拆除，要按照优先建设安置住宅的原则进行，确保被拆迁人及早入住。

六、土地管理

  （十八）按照“定性、定量、定位”的原则，以村行政区划为单位，统筹安排土地资源。按如下分类处理：1、拆迁安置地；2、集体发展留用地；3、政府公开出让地。拆迁安置地、留用地、政府公开出让地的数量由村集体提出初步方案，按相关程序报审。涉及改造的村（居），其复建安置用地、村民生产经营设施的经济发展用地规模必须根据市政府政策规定，以满足本村居民复建安置和经济发展的实际需求来确定。

  （十九）安置用地、社会公共事业和公共设施用地。符合国家划拨用地政策的，可按规定办理征收手续后按行政划拨方式使用，暂不具备征为国有土地条件的，也可保留为集体经济组织所有土地，核发《集体土地使用证》。

  （二十）留用地。城中村进行整体改造的，应一次性办理对集体土地的征转用手续，可按征用土地10%的比例留作村集体经济发展用地，并按国有土地进行管理，其中农用地必须按规定办理转用手续（待省的具体细则出台后办理转为国有建设用地）。

城中村改造项目中的集体发展留用地，根据项目的实际情况，也可纳入政府储备地统一出让。村集体发展留用地的出让收益所得由政府统筹拨付村集体经济。

  （二十一）不纳入改造范围的原集体建设用地（有土地证或用地批复文件）的，可不予征收，继续保留给原土地使用者，该部分不计算留用地给村集体。

  （二十二）城中村集体土地征为国有土地后，需依法办理土地出让或划拨用地手续。城中村改造需要异地建设的，由政府采取置换方式予以保障，置换出的土地，纳入政府土地储备；原土地使用人转让、出租、抵押或土地用途改变的，按有关规定办理手续。

七、社会保障

  （二十三）由村自行组织实施的城中村改造，所组建的股份制经济实体，要充分利用城中村改造前集体经济发展的企业和改造后留用地建设的物业，优先安排本村劳动力就业，同时鼓励和引导本村劳动力自主创业和自谋职业。

（二十四）村民转为城市居民后，按规定参加社会保险，享受相应的社会保险待遇；不符合参加企业职工基本养老保险条件的，可按所属区的被征地农民养老保险办法规定参加被征地农民养老保险，享受相应的社会保险待遇。

（二十五）村民转为城市居民后，享受有关的优抚、复员退伍军人安置和社会救助等政策，符合低保条件的按规定申领城市居民最低生活保障金。

八、扶持政策

（二十六）城中村土地经整理后，合法产权部分的村民住宅和集体物业复建安置的剩余用地，可按有关规定用于发展集体经济项目；符合《广东省农村集体建设用地使用权流转管理办法》有关规定的，可以出租、出让等方式流转；也可由政府进行统征储备，在该地招、拍、挂出让总价款中，扣除复建、征地成本和有关税费、上缴国家和省财政部份外，统筹拨付给各区政府，用于城中村改造。

 （二十七）城中村改造中的安置房建设项目，如经相关职能部门核定城中村改造中安置房建设项目按原拆除对等面积参照廉租房建设中国家和省有关规定减免，可免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金。

 （二十八）城中村改造中的安置房建设项目，在市政府规定权限范围内的服务性收费减半收取。

 （二十九）城中村改造新建或扩建非营利的公共事业用房包括义务教育学校、幼儿园、养老院、社区卫生服务站及公共设施用房等享受安置用房建设的有关政策。

九、城中村改造项目办理流程

（三十）凡列入改造范围内的《城中村改造初步方案》，必须报市政府，由市区城中村改造工作联席会议核准后方可实施项目改造（具体程序详见流程图，附件2）。

1.各区政府统筹组织街道、村编制《城中村改造初步方案》（编制提纲见附件3）。

2.各区政府编制《城中村改造初步方案（初稿）》后，报市建设局牵头，征询相关部门意见，编写《城中村改造初步方案（送审稿）》。

3.按《村民委员会组织法》要求，由村（居）民委员会组织召开村（居）民代表大会，对《城中村改造初步方案（送审稿）》进行表决，征得2/3以上村（居）民代表同意，视同通过。

4.各区政府将《城中村改造初步方案（送审稿）》（附村民表决情况）报市政府。

5.经市区城中村改造工作联席会议核准后，《城中村改造初步方案》由区政府组织街道办事处和村集体经济组织按照基本建设程序实施城中村改造项目建设。

  十、工作要求

（三十一）城中村改造是一项复杂的社会系统工程，涉及面广，政策性强，工作繁重，任务艰巨。各级政府、各有关部门必须高度重视，把此项工作作为落实十七大精神全面建设小康社会目标来认识，加强组织领导，创新制度和机制，确保城中村改造工作顺利进行。

（三十二）加强宏观指导。市区城中村改造工作在市政府统一领导下进行。各区根据本地实际，按照先急后缓、先易后难、先近后远的原则，统筹编制好年度计划，有序积极推进城中村改造工作，坚决杜绝一哄而起、盲目改造。

（三十三）明确责任。各区政府是城中村改造实施的责任主体。要建立和健全相应的机构，负责规划设计、组织协调和具体推进，指导街道、村（居）委会编制《城中村改造初步方案》，抓好监督检查，确保按规划开发建设。市有关职能部门要明确任务，密切协作，对纳入审批范围的城中村改造项目，做好监管、政策性指导和服务工作。市发改、建设、财政、规划、国土、环保、消防、物价等部门要按照各自职能分工，积极做好统一规划、项目立项、土地供应、建设管理、环评、消防及价格管理等工作。合理安排审批程序，缩短审批时限，提高工作效率。

（三十四）城中村改造过程中，牵涉到群众利益的协调协商工作较多，要做好耐心细致的解释发动工作，防止产生不稳定因素。

（三十五）加大宣传力度。充分发挥广播、电视、报刊、网络等媒体的作用，利用多种形式，加大对城中村拆迁改造工作的宣传力度，激发社会各界对城中村改造的关注和参与热情，献计献策，争取城中村居民及社会各界的理解和支持，创造良好的舆论环境和社会氛围，确保城中村改造工作的顺利进行。