行政复议决定书
江府行复〔2022〕57号
申请人:容某。
被申请人:江门市自然资源局。
申请人容某不服被申请人江门市自然资源局下设的江门市不动产登记中心于2022年5月24日作出《不动产登记不予受理告知书》(编号:2022XXX),向市人民政府申请行政复议。市人民政府依法予以受理,现已审查终结。
申请人请求:
1、确认江门市不动产登记中心编号2022XXX《不动产登记不予受理告知书》违反了《不动产登记暂行条例》第十七条第(四)款第二项规定;
2、撤销江门市不动产登记中心编号2022XXX《不动产登记不予受理告知书》;
3、责令江门市不动产登记中心重新作出行政行为。
申请人称:
申请人根据江自然资函[2022]X号《江门市自然资源局关于容某等人反映更正登记申请问题的复函》:“经核实,你们提出的更正登记申请属于不动产登记事项,应按下列程序办理:一、办理更正登记申请,应提交以下材料:1、不动产登记申请书;2、申请人身份证明;3、证实不动产登记簿记载的事项错误的材料,但不动产登记机构书面通知相关权利人申请更正登记的除外;4、申请人为不动产权利人的,提交不动产权属证书;申请人为利害关系人的,证实与不动产登记簿记载的不动产权利存在利害关系的材料。”申请人于2022年5月20日到江门市堤西路88号行政服务中心四楼向江门市不动产登记中心提交《更正登记申请书》等申请材料,江门市不动产登记中心于2022年5月24日签发编号2022XXX《不动产登记不予受理告知书》,伪造申请人2022年5月24日提交申请材料日期,告知申请人:“按照《不动产登记暂行条例》第十七条规定,决定不予受理。”并于2022年5月25日在江门市江海一路83号住建大厦二楼邮政专递给申请人。
《不动产登记暂行条例》第十七条第(四)款第二项规定:“不动产登记机构未当场书面告知申请人不予受理的,视为受理。”由此证明:江门市不动产登记中心2022年5月20日收到申请人的《更正登记申请书》材料,伪造申请人的申请材料提交日期是2022年5月24日;于2022年5月24日签发编号2022XXX《不动产登记不予受理告知书》,2022年5月25日邮政专递给申请人,是违反《不动产登记暂行条例》第十七条第(四)款第二项的规定。
《不动产登记暂行条例实施细则》第七十九条第一款规定:“权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项有错误,可以申请更正登记。”由此可以证明,江门市不动产登记中心编号2022XXX号《不动产登记不予受理告知书》告知申请人“决定不予受理。”是违反《不动产登记暂行条例实施细则》第七十九条的规定。
申请人不服江门市不动产登记中心编号2022XXX《不动产登记不予受理告知书》,向江门市人民政府申请行政复议。
被申请人答复称:
一、答复人下属的江门市不动产登记中心依据《不动产登记暂行条例》第十七条的规定,决定不予受理,并作出涉案《不动产登记不予受理告知书》(编号2022XXX),合法有据。
1993年、1994年,江门市某实业发展有限公司、某工程实业公司受让位于江门市蓬江区环市镇某管理区某山地段的土地,并对上述地块办理了土地登记。后因该土地使用权受让者发生变更,江门市某房地产开发公司于1997年申请土地变更登记并换领《国有土地使用证》,原土地登记机构经审查后,为其办理了上述地块的变更登记,核发江府国用(97)字第049892、100XXX号《国有土地使用证》,涉案某街15幢、某街16幢、某街18幢的楼间通道土地在该土地证范围内。
根据《不动产登记暂行条例实施细则》第七十九条:“权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项有错误,可以申请更正登记。权利人申请人更正登记的,应当提交下列材料:(一)不动产权属证书;(二)证实登记确实有错误的材料;(三)其他必要材料。利害关系人申请更正登记的,应当提交利害关系材料、证实不动产登记簿记载错误的材料以及其他必要材料。”以及《不动产操作登记规范(试行)》“16.1依申请更正登记16.1.1适用权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项有错误,或者人民法院、仲裁委员会生效法律文书等确定的不动产权利归属、内容与不动产登记簿记载的权利状况不一致的,当事人可以申请更正登记。”的有关规定,申请办理更正登记的前提是存在确有错误的不动产登记事项,且需由当事人提交证实不动产登记簿记载事项错误的材料。本案中,被答复人认为不动产登记簿上记载的某街15幢、某街16幢、某街18幢的楼间通道土地使用权人为“江门市某房地产开发有限公司”这一事项有错误,申请更正登记。但如前所述,江门市某房地产开发有限公司通过受让方式取得含涉案某街15幢、某街16幢、某街18幢的楼间通道土地在内地块的土地使用权,原土地登记机构经审查后,依法为其办理了土地登记,合法有据,不动产登记簿上记载权利为“江门市某房地产开发有限公司”并无错误,且业主现享有的物权也正是以此合法正当的土地登记为基础办理转移登记所取得的。再者,被答复人所提交的申请材料主要为答复人对其查询不动产登记事项的结果反馈以及反映有关事项问题的答复,无证据证实不动产登记簿记载事项存在错误。因此,被答复人提出涉案更正登记并无事实和法律依据,不符合法律法规规定的情形。根据《不动产登记暂行条例》第十七条“不动产登记机构收到不动产登记申请材料,应当分别按照下列情况办理:……(三)申请材料不齐全或者不符合法定形式的,应当当场书面告知申请人不予受理并一次性告知需要补正的全部内容;”的规定,江门市不动产登记中心作出涉案《不动产登记不予受理告知书》(编号:2022XXX),决定不予受理,并告知被答复人其申请登记的类型不合适、申请主体不适格,合法有据,并无不当。
二、江门市不动产登记中心作出涉案《不动产登记不予受理告知书》(编号:2022XXX)的程序合法。
2022年5月24日,被答复人向江门市行政服务中心的业务窗口提交《更正登记申请书》(落款日期为2022年5月20日)及相关附件(《不动产登记查询结果》《江门市自然资源局群众来访提交资料名称》、江自然资函[2021]X号《复函》、粤房地证字X号《房地产权证》、江国用(2006)第X号《中华人民共和国国有土地使用证》、本人身份证的复印件各一份),申请办理更正登记。窗口工作人员对上述资料进行查验,并核对身份信息后,告知其办理不动产登记业务,需填写《江门市不动产登记申请表》及提交相关材料,被答复人便当场填写了《江门市不动产登记申请表》,签名落款处的日期为2022年5月24日。经审核后,窗口工作人员在现场已口头告知被答复人不予受理其登记申请以及具体的理由和情况,由于出具书面的《不动产登记不予受理告知书》需加盖江门市不动产登记中心的印章,而加盖印章需要到江门市不动产登记中心的办公场所(江门市江海一路住建大厦)走用章流程,为减少群众现场等待的时间,方便群众“少跑腿”,窗口工作人员当场征询被答复人对于采用何种方式送达《不动产登记不予受理告知书》的意见,被答复人表示理解用章流程,并同意采用中国邮政快递的方式将《不动产登记不予受理告知书》邮寄至其地址。当天下午,工作员人在《不动产登记不予受理告知书》加盖了“江门市不动产登记中心业务专用章”印章,由于已超过了邮寄工作人员上门统一收件的时间,该《不动产登记不予受理告知书》被安排在2022年5月25日早上收寄,被答复人于2022年5月26日签收。
据上可知,被答复人填写《江门市不动产登记申请表》的落款日期足以证明其提交申请的日期为2022年5月24日,并非其在行政复议申请书中所称的2022年5月20日,且江门市不动产登记中心经审查后已当场告知其不予受理的结果和理由,并本着减少群众现场等待的时间,方便地群众“少跑腿”的初衷,征询其关于书面文书送达的方式,已于当天出具《不动产登记不予受理告知书》并立即安排邮寄。因此,江门市不动产登记中心作出涉案《不动产登记不予受理告知书》,符合《不动产登记暂行条例》第十七条的规定,依据充足,程序合法。
综上所述,江门市不动产登记中心作出涉案《不动产登记不予受理告知书》(编号:2022XXX),证据充分,程序适当,适用法律正确,请复议机关依法驳回申请人的复议请求。
本府查明:
一、1993年、1994年,江门市某实业发展有限公司、某工程实业公司受让位于江门市蓬江区环市镇某管理区某山地段的土地,并对上述地块办理了土地登记。后因该土地使用权受让者发生变更,江门市某房地产开发公司于1997年申请土地变更登记并换领《国有土地使用证》,原土地登记机构经审查后,为其办理了上述地块的变更登记,核发江府国用(97)字第049892、100XXX号《国有土地使用证》,涉案某街15幢、某街16幢、某街18幢的楼间通道土地在该土地证范围内。经查询,某街15幢、某街16幢、某街18幢的楼间通道土地使用权为人“江门市某房地产开发公司”。
二、申请人系江门市蓬江区某街15幢业主。2021年5月17日,申请人向江门市不动产登记中心档案查询窗口提交《委托查询不动产登记资料申请书》,申请委托查询“某街15幢、某街16幢、某街18幢的楼间通道土地资料”,江门市不动产登记中心于2021年5月18日出具《不动产登记查询结果》,书面告知“经核查不动产登记信息平台,上述房屋楼幢所占地块登记簿记载土地使用权人为江门市某房地产开发有限公司。”“虽然上述房屋所占地块登记簿记载土地使用权人为江门市某房地产有限公司,但建设区划内的道路属于业主共有。”
三、2021年6月2日,容某、刘某、周某三人向被申请人江门市自然资源局反映“指令某某房地产开发有限公司到所属登记机构办理注销登记土地使用权的登记”问题。被申请人于2021年7月8日作出江自然资函[2021]X号《江门市自然资源局关于容某等业主反映有关事项请求答复告知函的复函》,对容某等人于2021年5月14日反映《关于有关事项请求答复的告知函》的问题、关于6月2日反映“某某房地产开发有限公司开发建设的某街16幢、18幢,某街15幢之间的楼间通道,要求我局指令该公司办理注销楼间通道的登记,并登记在全体业主名下”的问题作出答复,明确“建筑区划内的道路、绿地、其他公共场所、公共设施和物业服务用房属于业主共有。”
四、2022年3月15日,容某、周某、刘某向被申请人提交《更正登记申请书》,被申请人作出江自然资函[2022]X号《关于容某等人反映更正登记申请问题的复函》,并函告其提出的更正登记申请办理应提交的资料及申请办理地址和联系电话。2022年5月24日,容某到江门市堤西路88号行政服务中心四楼现场办理变更登记申请,填写了《江门市不动产登记申请表》(落款日期为5月24日),同时提交《更正登记申请书》(落款日期为5月20日)及相关材料,认为该中心不动产登记簿填写记载有错误,容某作为权利人向该中心提出更正登记申请,更正某街16幢、18幢,某街15幢楼梯间通道土地在不动产登记簿上记载使用权人是“江门市某房地产开发有限公司”的登记错误,并依据《不动产登记暂行条例实施细则》第八十条的规定予以更正。
五、江门市不动产登记中心经审查后,于2022年5月24日制作编号2022XXX号《不动产登记不予受理告知书》,告知其申请的江门市蓬江区某街16幢、18幢,某街15幢不动产变更登记,因“不符合法律法规规定的其他情形,按照《不动产登记暂行条例》第十七条的规定,决定不予受理。具体情况如下:(1)申请人申请登记类型:不动产更正登记不合适,应为变更登记;(2)申请主体不适格,应为原开发企业(江门市某房地产开发有限公司)。”并同时告知对该不予受理决定不服可以采取的权利救济途径。2022年5月25日,江门市不动产登记中心通过邮政快递将涉案《不动产登记不予受理告知书》邮寄给申请人,申请人于2022年5月26日本人签收。
容某对被申请人作出涉案《不动产登记不予受理告知书》(编号2022XXX号)不服,向本府申请行政复议。
本府认为:
一、被申请人作出涉案《不动产登记不予受理告知书》符合其法定职权。
根据《不动产登记暂行条例》第六条规定:“国务院国土资源主管部门负责指导、监督全国不动产登记工作。县级以上地方人民政府应当确定一个部门为本行政区域的不动产登记机构,负责不动产登记工作,并接受上级人民政府不动产登记主管部门的指导、监督。”第七条第一款规定:“不动产登记由不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办理;直辖市、设区的市人民政府可以确定本级不动产登记机构统一办理所属各区的不动产登记。”中共江门市委机构编制委员会办公室印发的江机编办函[2019]7号《中共江门市委机构编制委员会办公室关于调整市不动产登记机构设置的复函》明确“撤销市不动产登记局及其下设机构,其职能和编制划入市自然资源局机关。”江机编办函〔2019〕403号《中共江门市委机构编制委员会办公室关于江门市不动产登记中心和江门市不动产登记中心新会分中心机构类别调整等问题的复函》明确“将市不动产登记中心调整为公益一类事业单位,负责蓬江、江海两区范围内自然资源和不动产的登记、发证等事务性工作;”江门市自然资源局作为江门市行政区域的不动产登记机构,具体负责不动产登记工作,江门市不动产登记中心作为江门市自然资源局的内设机构,对外以江门市自然资源局名义统一办理不动产登记事务。江门市不动产登记中心对申请人容某作出涉案《不动产登记不予受理告知书》应当属于被申请人法定职权,对被申请人的行政执法主体资格应当依法予以确认。
二、被申请人作出涉案《不动产登记不予受理告知书》的事实清楚,适用法律依据准确,处理适当。
首先,根据《不动产登记暂行条例》第二条规定“本条例所称不动产登记,是指不动产登记机构依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为。本条例所称不动产,是指土地、海域以及房屋、林木等定着物。”第三条规定:“不动产首次登记、变更登记、转移登记、注销登记、更正登记、异议登记、预告登记、查封登记等,适用本条例。”国家规定不动产登记制度是为了规范不动产登记行为,方便群众申请登记,保护权利人合法权益,根据不动产权利归属和其他法定事项登记的不同,又规定了首次登记、变更登记、转移登记、注销登记、更正登记等不动产登记事项,当事人或者其代理人应当根据上述不动产登记事项申请不动产登记,而不动产登记机构收到不动产登记申请材料也应当按照上述规定分门别类作出受理或者不予受理并书面告知申请人。结合本案,申请人认为涉案不动产登记簿上记载的某街15幢、某街16幢、某街18幢的楼间通道土地使用权人登记为“江门市某房地产开发有限公司”这一事项有误而申请更正登记。被申请人认为江门市某房地产开发有限公司通过受让方式取得含涉案某街15幢、某街16幢、某街18幢的楼间通道土地在内地块的土地使用权,原土地登记机构经审查后,已依法为其办理了土地登记,合法有据,不动产登记簿上记载权利为“江门市某房地产开发有限公司”并无错误,且包括申请人在内业主现实际享有的楼间通道土地在内地块的土地使用权等共有物权也正是以此土地登记为基础所取得的。
其次,根据《不动产登记暂行条例实施细则》第二十六条规定:“下列情形之一的,不动产权利人可以向不动产登记机构申请变更登记:(一)权利人的姓名、名称、身份证明类型或者身份证明号码发生变更的;(二)不动产的坐落、界址、用途、面积等状况变更的;(三)不动产权利期限、来源等状况发生变化的;(四)同一权利人分割或者合并不动产的;(五)抵押担保的范围、主债权数额、债务履行期限、抵押权顺位发生变化的;(六)最高额抵押担保的债权范围、最高债权额、债权确定期间等发生变化的;(七)地役权的利用目的、方法等发生变化的;(八)共有性质发生变更的;(九)法律、行政法规规定的其他不涉及不动产权利转移的变更情形。”第七十九条规定:“权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项有错误,可以申请更正登记。权利人申请人更正登记的,应当提交下列材料:(一)不动产权属证书;(二)证实登记确实有错误的材料;(三)其他必要材料。利害关系人申请更正登记的,应当提交利害关系材料、证实不动产登记簿记载错误的材料以及其他必要材料。”《不动产操作登记规范(试行)》关于“16.1依申请更正登记16.1.1适用权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项有错误,或者人民法院、仲裁委员会生效法律文书等确定的不动产权利归属、内容与不动产登记簿记载的权利状况不一致的,当事人可以申请更正登记。”的规定,不动产变更登记、更正登记是两种截然不同的不动产登记形式。申请变更登记主要涉及不动产权利人的姓名、名称等身份证明信息或者不动产的坐落、界址等状况以及共有性质发生变更等法定情形;而申请不动产更正登记的前提是不动产登记簿记载的事项确有错误的,不动产登记机构依权利人、利害关系人申请或者自行发现而予以登记的法定情形。如前所述,由于申请人所提交的申请登记材料主要为被申请人所属不动产登记机构对其查询涉案不动产登记事项的结果反馈以及反映有关事项问题的答复,无充分证据证实涉案不动产登记簿记载事项存在错误,针对申请人提出的涉案不动产登记申请应当归属于“共有性质发生变更的”法定申请变更登记的法定情形,且申请变更登记申请的主体只能是不动产权利人。可见,申请人提出涉案更正登记没有事实和法律依据,也不符合法律法规规定的情形。因此,江门市不动产登记中心明确告知决定不予受理的同时,告知申请人其申请登记的类型属于变更登记,申请登记主体应为原开发企业(江门市某房地产开发公司),理据充分,并无不当。
最后,在本案的处理方式上,因涉案国有土地颁证时间久远,江门市某房地产开发公司开发涉案房地产项目早已售罄,虽然因历史原因涉案不动产登记簿上记载的包括某街15幢、某街16幢、某街18幢楼的权利人为“江门市某房地产开发公司”,但不影响包括申请人在内的相关业主基于土地登记为基础办理转移登记所取得的现共有楼间公共通道、公共绿化等物权的合法使用。基于此,本着行政复议实质化解行政争议的立法目的,并结合上述不动产登记机构变更登记职责的设定,本案应由涉案不动产登记机构或者其他实际履行该职责的职能部门督促江门市某房地产开发公司以申请初始登记时所提交的原始权属来源材料为依据,及时办理变更登记、转移登记等事项,从而以最小成本、最大限度保证包括申请人在内的相关业主合法权益亦能得到有效保障。
三、被申请人作出涉案《不动产登记不予受理告知书》的程序合法。
根据《不动产登记暂行条例》第十七条规定:“不动产登记机构收到不动产登记申请材料,应当分别按照下列情况办理:(一)属于登记职责范围,申请材料齐全、符合法定形式,或者申请人按照要求提交全部补正申请材料的,应当受理并书面告知申请人;(二)申请材料存在可以当场更正的错误的,应当告知申请人当场更正,申请人当场更正后,应当受理并书面告知申请人;(三)申请材料不齐全或者不符合法定形式的,应当当场书面告知申请人不予受理并一次性告知需要补正的全部内容;(四)申请登记的不动产不属于本机构登记范围的,应当当场书面告知申请人不予受理并告知申请人向有登记权的机构申请。不动产登记机构未当场书面告知申请人不予受理的,视为受理。”从被申请人提交的2022年5月24日江门市行政服务中心四楼现场办理视频及图片显示,申请人容某当天向江门市行政服务中心的业务窗口提交涉案《更正登记申请书》(落款日期为2022年5月20日)及相关附件,申请办理涉案不动产更正登记。窗口工作人员对上述资料进行查验,并核对身份信息后,告知其办理不动产登记业务,需填写《江门市不动产登记申请表》及提交相关材料,申请人当场填写了《江门市不动产登记申请表》,签名落款处的日期为2022年5月24日。窗口工作人员在现场口头告知申请人人不予受理其登记申请以及具体的理由和情况。被申请人根据工作流程,出具书面的《不动产登记不予受理告知书》需加盖江门市不动产登记中心的印章,需要另行到江门市不动产登记中心的办公场所(江门市江海一路住建大厦)走用章流程。被申请人所属窗口工作人员解释了用章流程,并当场征询了容某对于采用何种方式送达《不动产登记不予受理告知书》的意见,申请人表示理解用章流程,并同意采用通过中国邮政快递的方式将《不动产登记不予受理告知书》邮寄至其地址。被申请人办理好涉案《不动产登记不予受理告知书》盖章手续后,于2022年5月25日安排收寄,申请人于2022年5月26日签收。本府认为,申请人现场办理涉案不动产更正申请,工作人员已经口头告知申请人不予受理情况,由于业务办理窗口和不动产登记中心办公场所不在同一地点,从减少群众等待时间和便民角度出发,江门市不动产登记中心按照规定出具设涉案《不动产登记不予受理告知书》并邮寄给申请人,其处置程序并无不当。申请人提出的“江门市不动产登记中心于2022年5月20日收到《更正登记申请书》材料”及“伪造申请人申请材料提交日期是2022年5月24日”的主张,没有事实依据,本府对此不予采信。
本府决定:
根据《中华人民共和国行政复议法》第二十八条第一款第(一)项的规定,维持被申请人江门市自然资源局于2022年5月24日作出的《不动产登记不予受理告知书》(编号:2022XXX)。
申请人如不服本府复议决定,可在收到本《行政复议决定书》之日起15日内,以江门市自然资源局、江门市人民政府为被告向有管辖权的人民法院起诉。
2022年8月9日