江门市自然资源局关于印发江门市市区储备土地1.5级开发操作指引（试行修订版）的通知

市发展和改革局、市财政局、市生态环境局、市住房和城乡建设局、市国资委、市土地储备中心，蓬江区、江海区、新会区自然资源局：

　　《江门市市区储备土地1.5级开发操作指引（试行修订版）》已经市人民政府同意，现印发给你们，请认真遵照执行。执行过程中遇到的问题，请及时向我局反映。

江门市自然资源局

2024年12月9日

江门市市区储备土地1.5级开发操作指引

（试行修订版）

（送审稿）

　　为贯彻落实市委市政府的工作部署，促进政府储备土地近期开发利用，发挥储备土地的经济效益，结合我市实际，制定本指引。本指引自印发之日起施行，有效期3年。本指引适用于蓬江区、江海区、新会区，台山市、开平市、鹤山市和恩平市可参照执行。

　　纳入1.5级开发的土地应该结合年度出让计划，合理确定。地块周边基础设施和公共服务设施不完善、土地出让价值不高且近期无计划出让的政府储备土地，可按照本指引租赁政府储备土地并实施临时建（构）筑物建设。租赁政府储备土地但不需要实施临时建（构）筑物建设或实施临时建（构）筑物建设的占地面积不超过总用地面积10%的项目可按照《广东省土地储备标准化建设工作指引（试行）》（粤自然资权益〔2023〕2633号）的规定实施临时出租。

　　一、管理目标

　　为解决远景规划与近期开发诉求的矛盾，完善城市环境和功能服务，政府将未纳入近期出让计划的储备土地，通过一定期限租赁给承租人进行过渡性开发利用，待片区配套完善、土地价值提升后，政府按约定收回土地，并按远景规划实施。

　　二、准入条件

　　储备土地1.5级开发项目须同时符合下列准入条件：

　　（一）租赁的土地为政府储备国有建设用地，权属清晰无争议，用地面积准确，涉及违法用地的，已依法处理。

　　（二）符合国土空间规划“三条控制线”的管控要求，符合城乡规划管理要求，未纳入政府近期开发计划。

　　（三）符合实际租赁土地用途土壤环境质量要求。

　　三、职责分工

　　储备土地1.5级开发项目按照工程建设项目审批程序和要求办理建设审批手续，储备土地1.5级开发项目实施过程中，按照市、区两级事权进行管理，自然资源、发展和改革、财政、生态环境、住房和城乡建设、土地储备机构等部门履行各自职责，建立健全管理协同、信息共享、执法合作等联动机制，共同负责储备土地1.5级开发项目的审批与管理。

　　四、承租人资格

　　储备土地1.5级开发项目土地的承租人须是我国境内依法登记的企业、其他组织或自然人。

　　五、管理要求

　　（一）储备土地1.5级开发项目土地要纳入年度国有建设用地供应计划，按规定程序出租。拟作为文化、教育、体育、医疗卫生、社会福利、城镇村道路、交通站场、公园绿地等非经营性用地可采用协议方式出租，拟作为工业、物流仓储、科研、商业、商务金融、娱乐、其他商业服务业等经营性用地须通过江门市公共资源交易平台采用公开挂牌方式出租。土地租赁期限一般不超过10年。

　　（二）土地租金标准应与地价标准相均衡，由自然资源部门委托具备资格的专业机构，参照现行土地出让的规程、规范的要求进行评估。土地租金的底价或起始价不得低于经容积率、使用年限修正后的基准地价的70%。

　　（三）按土地供应权限由市（或区）自然资源部门结合土地出让计划、周边公共设施配套、地块开发建设规模等因素拟定土地租赁期限，结合评估结果和基准地价拟定土地租金的底价或起始价，纳入租赁方案，按程序报同级政府土地供应集体决策机构审定。

　　（四）市自然资源局会同市司法局等有关单位组织制定《国有建设用地租赁合同》示范文本，各区自然资源局要严格按照示范文本的要求，规范签订储备土地1.5级开发项目土地租赁合同，督促承租人严格履行合同。

　　（五）土地租金按土地出让金管理，实行收支两条线管理。

　　（六）储备土地1.5级开发项目容积率不超过1.0，建筑高度不超过12米。为降低对土地今后开发的影响，减少建筑材料浪费，建筑形式鼓励采用模块化、装配式等建筑模式，不得修建地下室。

　　（七）储备土地1.5级开发项目不得建设居住项目和公寓项目，不得影响国土空间规划确定的城市次干道等级以上规划道路以及公共设施实施。

　　（八）租赁土地可办理不动产权登记，租赁土地上的建筑物、构筑物不得办理不动产权登记。租赁土地不得进行抵押、担保或其他处置，未经批准不得将租赁土地向第三方进行转让。如经自然资源部门同意，土地租赁权发生转让的，必须依法登记。租赁土地上依法建设的建筑物、构筑物可向第三方出租，但不得出售。

　　（九）承租人申请续租的，应当在租赁期限届满三个月前向自然资源部门提出申请。自然资源部门结合土地出让计划、周边公共设施配套等因素，将项目土地续租事项按程序报同级政府土地供应集体决策机构研究审定。经批准后可续租，续租租金按原租赁合同约定的上浮比例执行，或双方委托评估机构重新评估租金，并与原租期租金比较，按孰高原则执行。

　　（十）租赁期限届满，承租人不提出申请续租或承租人提出申请续租未获批准的，自然资源部门无偿无条件收回土地，并移交土地储备机构统一管理。租赁土地上依法建设的建筑物、构筑物的使用期限与土地租赁期限相同，期满后承租人须自行无偿无条件拆除或经自然资源部门同意后可无偿无条件移交政府，土地租赁合同上另有约定的除外。

　　（十一）承租人有下列情形之一的，自然资源部门有权解除土地租赁合同，依法依约无偿收回土地,并追究承租人违约责任。

　　1.在租赁期内，承租人主动申请提前解除土地租赁合同的；

　　2.承租人未经批准且未按土地租赁合同约定按时足额缴交租金；

　　3.承租人不按照土地租赁合同约定的用途使用租赁土地或者违法使用租赁土地，责令限期改正逾期仍不改正的；

　　4.承租人不按照土地租赁合同约定的时间开工建设，责令限期动工但仍逾期未动工且无合理解释的；

　　5.法律、法规规定的其他情形。

　　（十二）因国家利益、公共利益需要或法律、法规规定的其他情形，自然资源部门有权依照法律规定的程序提前收回，应当提前三个月通知承租人并对土地及地上依法建设的建（构）筑物给予承租人适当补偿，但补偿额不得超过剩余租赁期限的租金，土地租赁合同上另有约定的除外。

　　（十三）租赁期限届满，承租人拒不按约定方式处置租赁土地上的建筑物、构筑物的，自然资源部门可以按照约定拆除租赁土地上的建筑物、构筑物并清场，相关费用由承租人承担，土地租赁合同另有约定的除外。租赁土地上拆除的建筑物、构筑物不予补偿。承租人拒不执行的，由自然资源部门提请民事诉讼申请人民法院强制执行。

　　（十四）在土地租赁期内造成土壤污染的，承租人应按照污染担责原则，履行土壤污染风险管控或治理修复有关义务。