江门市自然资源局关于印发江门市建设用地开竣工管理指引（试行）的通知

各县（市、区）人民政府，市政府各部门：

　　《江门市建设用地开竣工管理指引（试行）》业经市人民政府同意，现印发给你们，请认真遵照执行。执行过程中遇到的问题，请及时向我局反映。

江门市自然资源局

2024年12月16日

江门市建设用地开竣工管理指引（试行）

　　为加强土地供应批后监管，规范建设用地开竣工管理，提高土地利用效率，遵循“以用为先、依法进行、分类处理、节约集约”的原则，制定本指引。本指引自印发之日起施行，有效期至2027年12月31日。如上级文件对建设用地开竣工管理有最新要求的，遵照上级文件执行。

　　一、适用范围

　　（一）本指引自施行之日起，新供应的国有建设用地使用权划拨决定书或国有建设用地使用权出让合同、租赁合同、作价出资（入股）合同（以下简称供应合同）应载明开工和竣工标准、期限及监管要求。

　　（二）本指引施行之日前已供应且未完成建设的国有建设用地，划拨决定书或供应合同没有载明开工和竣工标准、期限及监管要求的，鼓励县（市、区）自然资源部门与土地使用权人协商，签发划拨决定书补充文件或签订供应合同补充协议重新约定。

　　二、开工、竣工标准

　　（一）开工是指宗地依法取得施工许可证后施工人员进场施工，施工设备到位，进行地基/软基处理、破土开槽、基坑开挖或打桩等。该开工标准仅作为宗地是否开工违约的判断标准，不能作为闲置土地动工开发的标准。

　　（二）竣工是指宗地内已依法取得规划条件核实或竣工验收备案相关文件的建筑工程计算容积率建筑面积达到宗地规划条件约定的计算容积率建筑面积下限，且开发建设用地面积占应动工开发建设用地总面积不少于三分之一或已投资额占总投资额不少于百分之二十五。

　　三、开工期限规定

　　宗地应自划拨决定书或供应合同规定、约定土地交付之日起1年内开工建设。

　　四、竣工期限规定

　　（一）主体功能为住宅类建设项目，应自划拨决定书或供应合同规定、约定土地交付之日起4年内竣工。

　　（二）主体功能为非住宅类建设项目，用地面积50亩以下的应自划拨决定书或供应合同规定、约定土地交付之日起3年内竣工，用地面积50亩或以上的应自划拨决定书或供应合同规定、约定土地交付之日起4年内竣工。用地面积200亩或以上的重大建设工程项目，经县（市、区）政府批准，可结合项目合理开发周期确定竣工期限。

　　五、批后监管要求

　　（一）县（市、区）自然资源部门应加强宗地开竣工巡查，及时向土地使用权人了解宗地开工、建设进度、竣工等情况。

　　（二）划拨决定书或供应合同规定、约定的开工（或竣工）期限前3个月宗地仍未开工（或未竣工），县（市、区）自然资源部门应及时向土地使用权人发出督促开工（或竣工）告知书，明确告知开工（或竣工）违约责任。

　　（三）宗地开工（或竣工）期限到达前土地使用权人申请宗地开工（或竣工）延期的，或者宗地实际已发生逾期未开工（或未竣工）的，县（市、区）自然资源部门应对宗地不能按时开工（或竣工）的有关情况进行核实。经核实属不可抗力原因导致的，可按程序办理延期。经核实属政府原因导致的，县（市、区）自然资源部门应制定处置方案，限期可消除政府原因的，应明确消除政府原因的责任单位和限期，按程序办理延期，确实无法消除政府原因的，应协商收回土地或置换土地，处置方案报县级人民政府审批后实施。因市场环境重大变化影响，经县（市、区）招商引资工作联席会议批准，可按程序办理延期。

　　（四）批准办理宗地开工（或竣工）延期的，县（市、区）自然资源部门应签发划拨决定书补充文件或签订供应合同补充协议，重新约定开工（或竣工）期限。因不可抗力原因或政府原因办理延期的，原则上延期不得超过3次，每次延期不得超过1年。因市场环境重大变化影响办理延期的，延长期一般不超过1年。延长开工期限的，竣工期限相应顺延。

　　（五）属于政府原因导致不能按时开工（或竣工）的情形包括：1.因未按划拨决定书或供应合同规定、约定的期限、条件将土地交付给土地使用权人，致使项目无法按时开工（或竣工）的；2.因国土空间规划等规划依法修改，造成土地使用权人不能按划拨决定书或供应合同规定、约定的用途、规划和建设条件按时开工（或竣工）的；3.因政府出台相关政策，需要对规定、约定的规划和建设条件进行修改的；4.因处置土地上相关群众信访事项等无法按时开工（或竣工）的；5.因军事管制、文化保护等无法按时开工（或竣工）的；6.政府、政府有关部门对特定区域或特殊类型的建设项目开发建设有其他强制性要求及其他行为，致使项目无法按时开工（或竣工）的；7.其他属于政府原因影响项目开工（或竣工）的情形。

　　（六）宗地实际已发生逾期未开工（或未竣工），经核实属土地使用权人自身原因导致的，县（市、区）自然资源部门应督促加快施工建设，并按划拨决定书或供应合同的规定收取违约金，违约金按土地价款总额每日0.175‰的标准收取。宗地同时存在逾期未开工和逾期未竣工的，土地使用权人已足额缴纳开工违约金且竣工日期未作相应顺延的，应计收竣工违约金的天数为逾期未竣工天数扣减逾期未开工天数。

　　（七）宗地实际已发生逾期未竣工且属土地使用权人自身原因导致的，宗地依法转让且已缴清转让前的竣工违约金的，县（市、区）自然资源部门可与新受让人签订协议，重新约定竣工期限。

　　（八）经司法处置或破产处置的土地，县（市、区）自然资源部门可与新受让人签订协议，重新约定开工（或竣工）期限。如宗地实际已发生逾期未开工（或未竣工）且属土地使用权人自身原因导致的，实施司法处置或破产处置前，县（市、区）自然资源部门应将宗地开竣工违约情况及违约责任告知负责处置的法院，依法追缴违约金。

　　（九）纳入闲置存量土地处置项目清单的房地产项目，按照自然资发〔2024〕104号文的规定，项目用地超期一年以内未动工的，企业承诺在一定期限内动工的，经市或县（市、区）政府批准，可签订补充协议，根据项目合理开发周期重新约定开竣工期限和违约金缴纳条款。

　　（十）闲置土地认定及处置相关问题，按照《闲置土地处置办法》有关规定和要求执行。因企业自身原因导致土地闲置的，除按照本指引收取违约金外，还应按照《闲置土地处置办法》有关规定处理。