江门市法制局关于《江门市公共租赁住房管理办法（送审稿）》公开征求意见的通知
为进一步完善我市公共租赁住房管理制度，加强我市公共租赁住房的管理、运营与使用，完善住房保障体系，现将市住建局报送我局审查的《江门市公共租赁住房管理办法（送审稿）》公布，征求社会各界意见。现将有关事项通知如下：
有关单位和各界人士可以在2018年11月9日前，通过以下三种方式提出意见：
（一）登陆江门市法制局网站对江门市公共租赁住房管理办法（送审稿）提出意见。
（二）通过信函方式将意见寄至江门市白沙大道西1号1幢江门市法制局（邮政编码：529031），并请在信封上注明“《江门市公共租赁住房管理办法（送审稿）》征求意见”字样。
（三）通过电子邮件方式将意见发送至：jmsfzj@163.com。
提交意见请留下姓名和联系方式，以便作进一步联系。
江门市法制局
2018年10月29日
江门市公共租赁住房管理办法（送审稿）
第一章 总 则
第一条 为加强我市公共租赁住房管理，规范运营与使用，完善市区住房保障体系，根据《关于保障性安居工程建设和管理的指导意见》（国办发〔2011〕45号）、《公共租赁住房管理办法》（住房和城乡建设部令第11号）、《关于公共租赁住房和廉租住房并轨运行的通知》（建保〔2013〕178号）、《广东省城镇住房保障办法》（广东省人民政府令第181号）等有关规定，结合我市实际，制定本办法。
第二条 本办法适用于本市行政区域内公共租赁住房的规划和建设，保障对象资格审核和年审，房屋分配和租赁等管理工作。
第三条 本办法所称公共租赁住房，是指由政府投资、统筹建设或由政府提供政策支持，其他各类主体投资建设或通过其他方式筹集，纳入政府统一管理的限定建设标准、租金水平、供应对象的保障性住房。
第四条 本市公共租赁住房建设、管理应当遵循政府主导、社会参与、以需定建、适度保障、公开、公平、公正的原则。
第五条 公共租赁住房着重解决规定对象的阶段性居住困难，根据申请人家庭的人口规模配租不同面积的套型住房，满足基本居住需求，定向出租，只租不售，超标退出，循环使用，规范管理。
第六条 市住房保障主管部门负责全市公共租赁住房的组织督导和协调工作，负责制定全市保障性住房发展规划；各市（区）住房保障主管部门负责本辖区公共租赁住房的规划和建设，保障对象资格审核和年审，房屋分配和租赁等管理工作，建立公共租赁住房信息管理系统。
各级住房保障部门负责核定公共租赁住房租金标准，并结合市场租金适时调整；财政部门负责筹集公共租赁住房建设管理资金和年度预算管理；民政部门负责核实低保家庭、住房困难转业复员退伍军人、军烈属等困难群体收入情况；公安部门负责核实申请对象及家庭成员拥有机动车辆权属情况；人力资源和社会保障部门负责核实申请对象及家庭成员缴交社会保险费情况；税务部门负责核实申请对象及家庭成员纳税情况并提供纳税证明；工商行政管理部门负责核实申请对象及家庭成员从事工商业经营的工商登记及注册资金情况。各部门共同做好职责范围内的监督、管理工作，协助住房保障部门完善共享信息系统。
镇及街道办事处应当配备相应的专职工作人员，从事保障性住房需求调查、建设管理、申请受理、审核、公示轮候等管理工作。
第二章 规划、建设与房源筹集
第七条 公共租赁住房建设用地纳入年度土地利用供应计划，并根据需求制定住房保障土地储备计划，确保用地供应。
我市公共租赁住房的发展规划和年度计划由市政府根据上级下达的指标任务，结合本市的经济发展、房价水平和公共租赁住房的供求情况制定和公布，各市（区）政府要根据下达的指标任务，切实做好相关工作。公共租赁住房发展规划要做到科学安排、因地制宜、合理布局，应将公共租赁住房安排在交通便利、公共设施较为齐全的区域。
第八条 公共租赁住房来源：
（一）政府投资建设、购买、租赁或者依法收回、回购、没收的住房；
（二）政府委托企业或者其他组织建设、配套建设的住房，企业或者其他组织按照与政府约定建设、配套建设的住房；
（三）单位自筹建设的住房；
（四）产业园区集中配套建设的住房；
（五）社会赠予政府的住房；
（六）其他途径筹集的住房。
第九条 新建的成套公共租赁住房，坚持户型合理、功能齐全、质量优良、绿色环保的原则，单套建筑面积严格控制在60平方米以下。
第十条 公共租赁住房的资金来源主要包括：
（一）中央和省安排的专项补助资金；
（二）市（区）财政年度预算安排的资金；
（三）提取贷款风险准备金和管理费用后的住房公积金增值收益余额；
（四）每年提取土地出让净收益一定比例的资金；
（五）通过创新投融资方式筹集的资金；
（六）出租公共租赁住房及出租、出售配套设施回收的资金；
（七）经政府批准可纳入公共租赁住房筹集使用范围的其他资金。
第十一条 公共租赁住房建设按照国家现行有关规定免收各项行政事业性收费和政府性基金；依法落实国家现行的税收优惠政策。
第十二条 公共租赁住房须在不动产登记簿和不动产权属证书上载明公共租赁住房性质。
第三章 申请与审批
第十三条 公共租赁住房区分不同对象实行分类保障，保障对象主要是城镇中等偏下收入住房困难家庭、新就业职工、符合保障条件的外来务工人员及环卫工人、公交车司机等从事社会公益服务性特殊行业人员。
第十四条 公共租赁住房的申请人及共同申请人须在本辖区生活或工作。以家庭为申请单位的，应确定一名符合申请条件且具有完全民事行为能力的家庭成员作为申请人，申请人与共同申请人之间必须有法定的赡养、抚养或扶养关系并共同生活。
家庭成员是指与申请人同一户籍的直系亲属。申请人不具备完全民事行为能力的，须由其监护人代为提出申请。
第十五条 申请公共租赁住房应提交的材料包括：
（一）公共租赁住房申请审批表；
（二）申请人及共同申请家庭成员身份户籍证明；
（三）收入证明；
（四）住房证明；
（五）家庭资产申报表；
（六）纳税证明的授权委托书及诚信承诺书；
（七）其他必要的材料。
申请公共租赁住房需要提交的具体材料以各地住房保障主管部门公布的公共租赁住房申请资料清单或受理通告为准。
公共租赁住房申请坚持诚信原则，实行失信惩戒制度。申请人及其共同申请的家庭成员，须在申请资料中提供信息核查的授权委托书及诚信承诺书，并对该资料的真实性、有效性、完整性负责。
按本办法规定由有关单位出具、提供的证明材料，其真实性由相关单位负责。
第十六条 公共租赁住房实行审核、公示制度。
具体审批、公示流程由属地住房保障主管部门审定公布后实施。
保障范围、标准由属地住房保障主管部门根据实际情况定期调整，报同级人民政府批准后向社会公布实施。
第四章 轮候与分配
第十七条公共租赁住房实物配租实行轮候分配，在轮候期间，申请人和共同申请人的户籍、收入、财产和住房等情况发生变动的，申请人应主动向原受理单位申报。申请人因情况发生变化不再符合规定条件的，受理单位应取消其公共租赁住房轮候资格，并书面告知。
轮候时间超过3年的，受理单位应对申请人是否符合规定的相关资料重新审核，申请人应予以配合。经审核，申请人仍然符合规定条件的，其原轮候次序不变；申请人因情况发生变化不再符合规定条件的，取消资格。
第十八条符合条件的申请人取得公共租赁住房轮候资格，登记为轮候对象，各市（区）住房保障主管部门应建立轮候登记册，在市住房保障网站进行公示。以下情况依秩序拥有轮候优先权或不受轮候限制：
（一）轮候对象中享受国家定期抚恤补助的优抚对象、复退军人、孤寡老人、中重度残疾人员、单亲妇女家庭、一户多残家庭等特殊保障对象，按照上述次序从现有公共租赁住房房源中优先选房，同类人员的选房次序按资格公示先后排列；
（二）依法被政府征收个人住宅且被征收人符合住房保障条件的，不受轮候限制，按照国家和省有关规定优先给予住房保障；
（三）单位自主建设、产业园集中配套建设的保障房，筹建单位和产业园内部的企业员工（个人）享有优先分配权。该类型保障房的分配和管理由保障房项目投资单位实施，并将租住名单、相关租赁情况等向同级住房保障主管部门报备；
（四）在房源不足时抽中轮候号的申请人，在有相应空置房源时，按轮候号的顺序直接配租入住。
以上符合条件的优先配租对象只能享受一次优先配租权利。
第十九条 公共租赁住房的分配，应按照以下程序办理：
（一）住房保障管理部门根据房源、轮候保障对象制定分配方案，并向社会公示；
（二）在公共租赁住房进行分配5日前向符合条件的申请人发出租赁分配通知书，告知分配时间、地点以及拟分配的房源地址；
（三）公共租赁住房的分配必须做到公平、公开、公正，以公开摇号或电子系统摇号等方式进行，分配后公示结果；
（四）申请人通过摇号方式选房并确定房号后，在规定期限内签署租赁确认书。
第二十条 公共租赁住房采取实物配租或发放租赁补贴的方式予以保障。在相对应的房源充足的情况下，优先实行实物配租，不提供租赁补贴。
第五章 租金标准与租赁补贴
第二十一条 公共租赁住房分配后，申请人凭租赁确认书及相关证件
与公共租赁住房管理部门签订书面租赁合同。租赁合同应包括以下内容：
（一）合同当事人的姓名或名称；
（二）房屋的公安门牌号码、用途、面积、结构、室内设施和设备以及使用要求；
（三）租赁期限、租金数额和支付方式；
（四）房屋维修责任；
（五）物业服务、水、电、燃气等相关费用的缴纳责任；
（六）退回公共租赁住房的相关条约；
（七）违约责任及争议解决办法；
（八）其他应当约定的事项。
承租人已租住公房的，应于签订公共租赁住房租赁合同30日内退出原租住公房。
第二十二条 除不可抗力外，已确立公共租赁住房资格的家庭或个人发生以下情况之一的，视同自行放弃保障资格，自放弃之日起2年内不得再次申请：
（一）参加摇珠分配但放弃所选定的住房的；
（二）已选房但拒绝在规定时间内签订租赁合同的；
（三）无正当理由放弃租住获分配公共租赁住房的。
第二十三条 公共租赁住房租赁合同期限一般为3年，租赁资格每3年审核一次。其中，对符合廉租住房保障条件的保障对象的住房租赁合同期限一般为1年，租赁资格每年审核一次。
第二十四条 公共租赁住房的租金分为廉租租金和公共租赁租金，以计算套型建筑面积的方式收取。按照家庭收入情况，实行差别化租金，采取租金减免方式分档计租。租金具体标准由各市（区）住房保障主管部门提出意见，报同级政府批准后公布执行。
获配租家庭人均住房（含自有产权房屋）建筑面积超过同期各市（区）政府公布的住房保障面积标准的，差额面积部分按照房屋所在地房屋租金市场参考价全额计收。
第二十五条 公共租赁住房的租金收入，应按照政府非税收入管理规定缴入同级国库，实行“收支两条线”管理，专项用于公共租赁住房贷款本息偿还，以及公共租赁住房的维护、管理等支出。
第二十六条 租赁补贴发放对象是指符合廉租保障资格且在所需房源不足的前提下未能享受实物分配的轮候家庭。
各市（区）应根据当地的低保标准、物价指数等因素制定租赁补贴标准、发放方式并定期调整，报同级政府批准后公布。
第二十七条 租赁补贴应按照以下程序发放：
（一）住房保障主管部门核定申请人符合租赁补贴发放条件的，向申请人发出《办理租赁住房补贴的通知》；
（二）申请人自收到通知之日起30天内自行寻找合适的社会租赁房源，与房屋出租人签订《房屋租赁合同》后报各市（区）住房保障主管部门备案，并办理租赁补贴发放手续；
（三）申请人与住房保障主管部门签订《租赁补贴发放协议》，明确申请人领取的补贴资金用于租房用途。
各市（区）住房保障主管部门应当定期核查租赁补贴发放对象的有关情况，对不再符合保障条件的，发出书面通知并停止发放租赁补贴。
第六章 使用与退出
第二十八条 承租人应按照合同约定的租赁用途和使用要求合理使用房屋，不得损害其他业主和使用人的合法权益。
承租人因使用不当等原因造成承租房屋和设施损坏的，承租人须负责修复或承担赔偿责任。
第二十九条 公共租赁住房实施物业管理的，承租人应当与物业管理服务单位签订物业管理服务合同，并由承租人支付相关物业管理费用。
第三十条 公共租赁住房承租人，如租赁合同期满需申请续约的，应在租赁合同期满前3个月内向原申请部门提出申请，并重新如实申报家庭人口、收入、住房、财产等变动情况。相关部门按照本办法第十六条的规定及下列程序办理。
（一）经审核仍符合公共租赁住房租赁资格的，由住房保障部门继续提供公共租赁住房，并视家庭人均月可支配收入情况按照本办法第二十四条的规定相应调整租金标准，与承租人重新签订租赁合同。新就业职工续约时间与初次承租时间合计不得超过3年，但续约期满后，如符合中低收入住房困难家庭申请条件的，可另行提出申请。
（二）经审核不符合公共租赁住房租赁资格的，承租人应结清有关费用并于合同期满后30日内腾退出公共租赁住房。暂时无法腾退的，给予最长不超过6个月的延长租住期，延长期内租金按照房屋所在地房屋租金市场参考价计收；延长期满后仍不腾退的，租金按照房屋所在地房屋租金市场参考价的2倍计收。
（三）新就业职工、外来务工人员、青年医生、青年教师、环卫工人、公交司机等因工作调整离开原工作单位的，原用人单位及其本人要及时向所在地的住房保障主管部门申报。申报后给予原承租人不超过6个月的延长租住期，由原承租人重新提供与市区新就业单位签订的劳动（聘用）合同、新就业单位为申请人参加社会保险的资料复印件以及本人的收入证明等资料办理续约。延长期内未能办理续约的，住房保障部门收回原租住的公共租赁住房。延长期满后仍不腾退的，租金按照房屋所在地房屋租金市场参考价的2倍计收。
第三十一条 公共租赁住房承租人主动申请退出公共租赁住房的，应向所在地的住房保障主管部门提出解除租赁合同的书面申请。退出公共租赁住房时，应保持原租住房屋及附属设施设备完好，并结清各种应由承租人承担的费用。
第三十二条 承租人有下列行为之一的，按照合同约定支付违约金，解除合同，退回公共租赁住房：
（一）无正当理由连续6个月以上未在公共租赁住房内居住的；
（二）无正当理由连续2个月或者累计6个月以上未缴纳租金的；
（三）无正当理由连续2个月或者累计6个月以上未缴纳物业服务、水、电、燃气等相关费用的；
（四）擅自互换、出借、转租保障房的；
（五）将保障房用于经营性用途或者改变使用功能的；
（六）因故意或重大过失，造成租赁的保障房严重损毁的；
（七）申报情况发生变化，经审核不再符合保障条件的；
（八）法律、法规规定或房屋租赁合同约定的其他违法、违约情形的。
第七章 监督与责任
第三十三条 各级住房保障主管部门要会同民政、公安、街道办事处等有关部门加强对公共租赁住房承租人的监督检查，采取定期走访、抽查等方式，及时掌握承租人的人口、收入及住房、财产变动等有关情况，对认定不再符合公共租赁住房保障资格的可提前解约。
第三十四条 各市（区）住房保障主管部门应加强公共租赁住房相关信息档案管理及信息公开，建立公共租赁住房建设项目档案、房源信息档案和保障对象档案，完善信息公开制度。
第三十五条 各级住房保障主管部门实施监督检查，有权采取以下措施：
（一）询问与核查事项有关的单位和个人，并要求对与核查事项相关的情况作出说明、提供相关证明材料；
（二）依法检查住房使用情况；
（三）查阅、记录、复制保障对象与住房保障工作相关的资料，了解承租公共租赁住房住户家庭成员、家庭收入和财产状况；
（四）对违反住房保障相关法律、法规、规章规定的行为予以制止并责令改正。
有关单位和个人应配合监督检查，如实提供与住房保障有关的资料。
各级住房保障及相关部门应制定个人信息保密管理制度，相关单位及工作人员，对工作中涉及的公民个人信息按规定严格保密，但按照规定应当予以公示的个人信息除外。
第三十六条 各级住房保障管理部门应建立信用管理黑名单公示制度，对以下违法行为应定期于住房保障网公示：
提供虚假证明材料等欺骗方式取得住房的；
擅自将承租的公共租赁住房转租、出借的；
擅自改变公共租赁住房的结构或使用性质的；
无正当理由，连续空置公共租赁住房6个月以上的；
拖欠租金累计6个月以上的；
利用公共租赁住房从事违法活动的；
违反公共租赁住房租赁合同相关条款的；
违反其他法律法规行为的。
对存在上述行为的，自取消资格起5年内不接受其再次申请公共租赁住房。
第三十七条 用人单位为申请人出具虚假证明申请公共租赁住房的，将依法追究单位相关责任人的法律责任。已构成违法犯罪的，依法追究其刑事责任。
第三十八条 承租人或用人单位违反本办法有关规定，拒不执行的，住房保障管理部门或公共租赁住房管理单位可依法向法院提起诉讼，申请强制执行。
第三十九条 各级住房保障主管部门、其他相关职能部门及其工作人员在公共租赁住房管理工作中不履行本办法规定的职责，或滥用职权、徇私舞弊、玩忽职守；挪用、截留或者私分住房保障资金的；侵害公共租赁住房申请人合法权益的，由任免机关或监察机关按照管理权限依法给予处分；构成违法犯罪的，依法追究刑事责任。
第八章 附 则
第四十条 各市纳入政府统一管理的公共租赁住房按照本办法实施管理。各市（区）也可参照相关要求制定本辖区的公共租赁住房管理实施细则，在满足本办法规定的基本保障对象住房需求的基础上，可扩大公共租赁住房保障范围。
社会力量投资建设的公共租赁住房可参照本办法执行。
第四十一条 本办法如与国家、省今后颁布的政策有抵触的，以国家、省的相关政策规定为准。
第四十二条 本办法由江门市住房和城乡建设局负责解释。
第四十三条 本办法自201X年X月X日起施行，有效期5年。
《江门市公共租赁住房管理办法(送审稿)》的起草说明
2011年12月，我市印发《江门市区公共租赁住房管理暂行办法》（江府办[2011]108号，以下简称《暂行办法》）。现根据《江门2018年度政府规范性文件制定计划》、和《关于保障性安居工程建设和管理的指导意见》（国办发〔2011〕45号）、《公共租赁住房管理办法》（住房和城乡建设部令 第11号）、《广东省城镇住房保障办法》（广东省人民政府令 第181号）等法规、政策精神，结合《暂行办法》施行情况及各方反馈意见，市住房和城乡建设局起草了《江门市公共租赁住房管理办法》（以下简称《办法》）。
一、制定《江门市公共租赁住房管理办法》的必要性
自《暂行办法》实施以来，我市公共租赁住房（以下简称“公租房”）管理机构逐步完善，公租房资格审核、退出有序开展，公租房项目建设稳步推进，公租房的保障范围逐年扩宽，有效规范我市公租房管理工作。随着我市经济水平不断提高、和公租房管理现状变化，《暂行办法》的个别条款需要及时进行适当调整，必须重新制定并出台新的管理办法。
二、主要内容说明
《办法》共八章四十三条，第一章：总则。明确制定目的和依据、适用范围、公租房定义性质、基本原则、和各部门职责；第二章：规划、建设与房源筹集。明确公租房建设规划、筹集、房源要求、资金来源、优惠政策、和公租房权属规定；第三章：申请与审批。明确公租房保障对象及范围、申请材料和审核方式；第四章：轮候与分配 。明确公租房轮候规则、优先轮候权、分配程序、分配模式；第五章：租金标准与租赁补贴。明确公租房租赁合同、租赁资格、租赁及年审期限、租金标准、租赁补贴标准、发放补贴前提条件、补贴发放程序、租金用途；第六章：使用与退出。明确公租房承租责任、续租审核、退出机制；第七章：监督与责任。明确部门监督机制、档案管理、监督措施、信用管理、处罚条例及法律责任；第八章：附则。明确管辖范围、解释权限和生效时间。在《暂行办法》的基础上，本次制定的《办法》重点明确以下六点内容：
（一）明晰各县市（区）及相关单位部门责任（《办法》第六条）
我市建立住房保障机制以来，市住建局一直承担了蓬江区、高新（江海区）两区的保障性安居工程建设管理、保障资格终审等工作。根据《关于下放土地收储权限，调整市本级与蓬江区、江海（高新）区土地收入划分方案》（江府【2017】13号），土地收入调整为区级收入，成本费用和土地收入对应的支出责任由区级负责，市本级财政不再安排市直保障性安居工程建设资金。同时，保障性住房建设、保障资格终审工作应按规定下放至两区，有利于进一步缩短审核流程、提高效率，为企业和群众提供优质、高效、便捷的服务。
（二）增加对公租房申请家庭的详细定义（《办法》第十四条）
《暂行办法》中未对公租房申请家庭成员作明确规定，导致在具体资格审核过程中难以准确核定，因此增加“家庭成员是指与申请人同一户籍的直系亲属”的规定。同时，在历年的公租房家庭资格审核过程中，部分家庭因精神疾病、拘留、服刑等特殊原因，无法由具备完全民事行为能力的成员提出申请，为解决上述问题，增加“申请人不具备完全民事行为能力的，须由监护人代为提出申请”的规定。
（三）增加信用诚信承诺书、信用管理等条款（《办法》第十五条第三款、第三十六条）
由于公租房家庭资格审核涉及所有家庭成员的资产情况，审查部门可准确核对房产、车辆、公积金、纳税和工资收入等情况，但对于银行存款、有价证券、理财保险等财产，由于涉及个人隐私，审查部门无法核查数据。同时，部分家庭在申请通过后，收入水平改善购买房产、车辆等，未按规定如实申报。由于未建立全面实时信息监测系统，审核部门无法及时掌握实际情况，导致每年年审均出现少数不符合保障资格享受公租房的情况。为此，新《办法》中增加信用管理等规定，要求申请人提供信息核查授权委托书、诚信承诺书，对提供虚假资料、情况变化未如实申报等行为，采取“5年内不得申请公租房”和“黑名单公示”等惩戒措施。通过上述规定，建立我市住房保障申请家庭信用管理制度，引导申请家庭诚信申报，有效阻吓抑制虚假申报的违规行为，营造公正诚信的公租房管理环境。
（四）明确管理机制框架和工作程序，简化具体标准（《办法》第十五条、第十六条、第十九条和第二十四条）
《暂行办法》针对保障范围内各类型的保障家庭标准、申请资料清单、审核程序、分配流程、租金核减计算等方面，均作了明确细致的实操规定。由于上述细节条款在政府规范性文件中明确后，如工作需要，调整政府规范性文件需时较长，不利于实际工作开展。《办法》在第三章“申请与审批”中以建立框架条款的方式取代《暂行办法》中的细节条款。通过建立框架条款，明确以住建、民政主管部门联合公告的方式，定期结合上级工作要求和我市公租房管理现状，适时调整保障范围等具体工作标准，进一步提高公租房管理工作效率，提高《办法》的适用时效性。
（五）增加“实物配租为主，租赁补贴为辅”保障措施（《办法》第二十条、第二十六条）
目前，我市公租房的房源相对充足。同时，国家和省自2017年起，开始下达公租房分配率考核任务。为提高公租房分配率，《办法》增加以实物配租为主，租赁补贴为辅的机制。
（六）《办法》扩宽管辖范围、延长有效期限（《办法》第八章）
《暂行办法》经过七年半的试行，我市公租房管理体系已经构架完成，运行正常有序。本次起草的《办法》，根据我市公租房管理现实情况和今后一段时期的发展趋势，较好地切合我市实际状况，满足我市公租房管理工作未来几年的发展需要。因此，办法管辖范围扩宽至全市，有效期限为5年。
江门市住建局
民意征集结果反馈:
粤公网安备 44070302000670
