各市、区人民政府，市有关单位：
《江门市住房保障制度改革创新实施方案》业经市政府同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。各市、区政府要根据省、市工作要求，参照本方案，制订本地区具体工作实施方案并公布实施。执行过程中遇到的问题，请径向市住房城乡建设局反映。
江门市人民政府办公室
二○一二年六月二十七日
江门市住房保障制度改革创新实施方案
根据《广东省住房保障制度改革创新方案》（粤府办〔2012〕12号）要求，为进一步完善我市住房保障体系，切实保障和改善民生，实现住有所居的工作目标，特制定本实施方案。
一、总体要求
坚持政府主导、政策扶持、社会参与、适度保障的原则，按照问需于民、以需定建、分步实施、轮候解决的思路，合理确定住房保障范围、保障方式和保障标准，探索建立新型住房保障制度。计划于“十二五”期末，江门市城镇保障性住房覆盖面达到20%，城镇中等偏下收入家庭住房困难得到基本解决，新就业职工住房困难得到有效缓解，外来务工人员居住条件得到明显改善。 二、建立以公共租赁住房为主要保障方式的新型住房保障制度
（一）工作目标 通过建立以公租房为主要保障方式的新型住房保障制度，解决住房保障对象基本居住需求。逐步将现有的廉租住房、直管公房和公共租赁住房等保障性住房合并管理，并轨运行，只租不售，统一归类为公共租赁住房（以下简称公租房）。除已批准立项的项目外，暂停新建经济适用住房，将其供应对象纳入公租房供应范围。 （二）实施步骤 1.将廉租住房和公租房房源合并管理，统称为公租房。按照《江门市区公共租赁住房管理暂行办法》有关规定，各市、区要规范公租房房源筹集、保障对象、申请审核和分配、租赁及租金管理、租赁住房补贴和租金核减、续约退出和责任等管理机制，对符合公租房申请条件且符合各市、区政府公布的廉租住房收入保障线的，列入廉租住房保障对象予以重点保障，优先配租。同时，应做好如下工作： （1）鼓励各市、区积极发展建筑面积低于30平方米的小户型公租房。以集体宿舍形式建设的公租房，应执行国家宿舍建筑设计规范，人均住房建筑面积不低于5平方米。 （2）开展需求申报。按照各市、区政府公布的申报条件，中等偏下收入家庭向户籍所在地街道办事处（镇政府）申报，新就业职工和外来务工人员由其所在企业统一申报。 （3）制订建设规划。各级住房保障管理部门应根据需求对象申报情况，结合各市、区财政承受能力，按照定期轮候、逐年分步解决的原则，组织制订公租房建设规划。 （4）定点登记需求。各级住房保障管理部门要根据每年度公租房建设规划，落实具体建设项目，报请所在地政府批准后向社会公布项目选址地点和建设方案。并接受符合条件的申请人进行定点需求登记，登记结果应在政府网站等所在地主流媒体上进行公示。 （5）实行轮候分配。根据公租房建设规划、年度建设计划和定点需求登记情况，对保障对象实行轮候分配。 （6）严格准入管理。从申请人家庭收入、资产标准和人均住房面积等方面严格把关，强化准入管理。建立个人住房信息系统，完善住房保障管理信息系统，加强部门联动，实现信息共享，提高资格审核的公正性和准确性。 （7）规范分配管理。加强对公租房分配方案的审核和监督，实行登记结果、分配过程、分配结果三公开，确保公租房分配公开、公平、公正。 （8）健全退出机制。通过鼓励群众举报、不定期检查、入户调查、信函索证、委托第三方调查取证等方式，加强住房保障资格监管和住房使用情况巡查。强化合同管理，对不再符合保障条件的，及时取消其保障资格。 2.逐步将直管公房转化为公租房。各市、区要制定《直管公房转化为公共租赁住房工作方案》，利用2-3年的过渡期（以直管公房出租合同期限为准），按租约到期的顺序，逐步将租约期满的符合公租房条件的成套的直管公房转化为公租房，并按各市、区自行制定的公共租赁住房管理办法实施管理（蓬江区、江海区按《江门市区公共租赁住房管理暂行办理》实施）。租赁合同到期后，原租户要按公共租赁住房申请条件重新进行申请。符合条件的，优先安排租住原住房；不符合条件的，按有关管理办法进行劝退，或按市场价格全额收取租金。 三、创新建设模式，多渠道筹集公租房房源 （一）工作目标 在抓好政府投资或统筹建设公租房的同时，积极鼓励社会力量投资建设公租房，形成公租房两大供应体系。城镇中等偏下收入家庭的住房困难问题主要通过政府投资或统筹建设的公租房途径解决，新就业人员和外来务工人员的住房困难问题主要通过社会力量投资建设公租房途径解决。 （二）建设模式 1.政府投资或统筹建设。由政府直接投资建设或由政府统筹建设（含在商品房开发项目或在“三旧”改造项目中配建），建成后由政府住房保障管理部门直接管理。 （1）政府投资建设。由政府划拨土地并投资建设公租房，公租房房源可通过新建、改建、收购、在市场上长期租赁等方式多渠道筹集。政府投资建设的公租房项目可按城市规划设计要求配建商业服务设施（只租不售），统一经营管理，租金收入和其他经营收入专项用于公租房建设、维修养护、运营管理。年度建设计划由各市、区住房保障管理部门根据实际需求，于每年年初编制并报所在地政府审定后向社会公布。 （2）政府统筹建设。在部分条件适合的商品房开发项目或“三旧”改造项目中按一定比例统筹配建公租房。配建的公租房可以与所在项目统一规划、同步建设、同步配套和同步交付使用；也可以由政府在土地出让合同中，约定开发商以土地或货币方式承担一定配建任务，由政府统筹在地或异地进行配建。 2.发动社会力量投资建设。由政府提供政策支持，社会各类主体投资建设，纳入政府统一监管，限定套型面积、租金标准、供应对象。此类公租房，包括社会企业投资建设用于向社会出租的公租房，产业园集中建设用于解决本园区企业员工居住需要的公租房，以及单位自筹建设用于解决本单位员工自用的公租房。制订《江门市鼓励社会力量投资建设公共租赁住房管理暂行办法》，实施统一管理并加强工作监督。 （1）社会企业投资建设。由政府有偿提供土地，并按规定给予相关优惠政策支持，由房地产开发等各类企业或其他投资机构出资建设的公租房。 （2）产业园区集中建设。在外来务工人员集中的开发区、产业园区等，由政府统筹规划，按照集约用地、集中建设的原则，由政府直接配建或引导投资主体建设公租房。集中配建的公租房面向用工单位或园区其他单位符合条件的人员出租。 （3）单位自筹建设。在符合城乡规划的前提下，经政府批准并办理有关用地手续，由企事业单位利用自有存量建设用地或与拥有存量建设用地的单位合作建设的公租房。单位自建公租房纳入所在地政府统一监管，优先向本单位符合住房保障对象条件的职工出租，剩余房源由所在地政府调剂安置其他保障对象租住。 （4）利用集体建设用地建设。积极开展利用集体建设用地建设公租房试点工作，按照控制规模、优化布局、只租不售、土地所有权和使用权不流转的原则，并报省政府批准后建设。公租房建成后可向符合住房保障条件的对象出租，也可由政府或企事业单位整体承租后再向符合住房保障条件的对象出租。利用集体建设用地建设的公租房须整体确权，不得分拆确权。 四、落实配套政策和保障措施 （一）资金保障
1.加大政府财政投入。将公租房建设资金纳入年度财政预算，通过资本金注入、投资补助、贷款贴息等方式加大对公租房的投入。积极争取中央和省公共租赁住房补助资金。土地出让收益用于公租房建设的比例不低于10％。住房公积金增值收益在提取贷款风险准备金和管理费用后，全部用于公租房建设。其中贷款风险准备金达到住房公积金贷款余额的1％时，当年可不再提取贷款风险准备金。 2.进一步推进利用住房公积金贷款支持公租房建设试点工作。在优先保证职工提取和个人住房贷款、留足备付准备金前提下，将50％以内的住房公积金结余资金用于发放公租房建设贷款。 3.规范发展企业债券融资。以市滨江建设投资有限公司作为公租房投融资公司的主体，整合我市相关国有资产公司，扩大规模达至国家规定符合发行债券的相关条件后，融资发行企业债券或中期票据，专项用于公租房建设。 4.落实税费减免政策。公租房建设一律免收各项行政事业性收费和政府性基金，水、电、通讯、燃气等管线建设一律按成本价计收。并落实建设、购买、运营等环节免征城镇土地使用税、印花税、契税、土地增值税、营业税、房产税等政策规定。 （二）用地保障
完善土地储备制度，将公租房建设用地优先纳入土地储备，并落实到具体地块；储备土地和收回使用权的国有土地，优先安排用于公租房建设。公租房建设用地要纳入年度建设用地供应计划，并于每年年底前落实下一年度编制。涉及新增建设用地的，要在年度土地利用计划中优先安排、单列指标，做到应保尽保。对需办理公租房建设用地手续的，要简化程序，加快办理。政府投资建设和管理的公租房项目，其建设用地使用权以划拨方式供应。以其他方式投资建设的公租房建设用地使用权，可采取出让、租赁、作价入股等方式有偿使用。采取租赁方式的，可按年缴纳土地租金。 （三）规划保障
1.编制建设规划。组织编制公租房建设规划和年度建设计划，并将有关规划、计划纳入城市近期建设规划。公租房项目选址应安排在交通便利、公共设施配套完善的区域，并同步做好小区内外市政、公共配套设施的规划。 2.适当提高容积率。在符合城市规划控制指标的前提下，经城乡规划主管部门把关，公租房项目容积率可适当上浮，并适当预留公共绿地，为日后的改造提升预留空间。公租房项目规划设计要遵循建筑节能要求，体现岭南建筑风格。 （四）体制保障
1.设立住房保障委员会。各市、区要参照设立相应工作机构。委员会成员由政府部门公职人员、人大代表、政协委员、专家学者、群众代表等组成，行使当地住房保障工作的决策权和监督权。由各级住房保障管理部门制订工作方案及委员会章程，规定具体职责。 2.明确住房保障管理机构，负责拟订住房保障政策，组织编制住房保障发展规划、年度建设计划并监督实施，指导监督公租房建设、运营管理。 3.设立住房保障具体实施机构。江门市区由已设立的市公共物业建设有限公司专门负责保障性住房的融资和建设工作，各市、区要根据实际情况设立相应的住房保障具体实施机构。各级住房城乡建设、民政、公安、税务等相关部门，各镇政府、街道办事处以及银行等机构要按照各自职能分工，积极配合，落实做好公租房各项审查和管理工作。
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